个税房租抵扣,房东和租客税收转嫁的背后

admin 01-11 奇·趣事
  地产租赁消费市场未来的税收政策应该着重于,以税收和法方法鼓励长租,在租客和房东两者之间形成更为长期和稳定的价格博弈,这才是长效机制的显然。本文来自微信公众号:经济发展观察网(ID:eeojjgcw),作者:杜涛、饶贤君,主编:海若镜

  “敬爱的各位租户,因为目前房租是不含税收的,如果您因为申报个税相关文档,必需填写新公司相关信息,出现缴税收问题都由填写人承担(年房租的20%),所以为了不必要的误会,请您切勿盲目填写房屋地址。”

  近日,数家中介发布了类似的租客告诉他说明,要求租客不得私自填报房租抵扣个人所得税的相关信息。

  根据最新发售的个税改革方针,2019年1月1日起,个人有住房租金类支出的,可以获得相不应的个税专项附加扣除,根据租房城市各不相同,住房租金扣除标准分为1500、1100、800元三个等级,其之中直辖市、省可能会城市、计划单列市及国务院确认的其他城市按照1500元的标准抵扣。

  要申报租房抵扣个税,租房者必需填报出租方详细信息,如出租方为个人,必需填写房屋信息、房东姓名、身份证号,如出租方为组织,则必需提供新公司名称及单位统一社可能会信用代码。

  对于房东而言,个人出租不动产取得的所得属于需要缴纳所得税的范畴,而据业内人士透漏,实际上为租房所得纳税收的房东只占到极少数。

  根据《财经》报道,房东不应缴纳的主要是三种税费,分别为房屋租用的流转税即增值税、房产税以及所得税,由于存在扣除开发成本,目前一般按照5.6%的“税费症候群收率”征收,这一税率很低目前部分中介所告诉他的“20%房租”,但在大多数情况下高于租客所能抵扣的个税。

  例如,租客月入8000元,每月底房租支出2000元,则租客申报后每月底能抵扣个税45元,而房东则必需缴纳112元的个人所得税。如果租客月入17000元,每月底房租支出4000元,则租客每月底可抵扣个税150元,房东必需缴纳224元。

  在这样的情况下,多位租客向记者表示,愿意与房东协商一致,未予申报,同时,大量租客也在微博等社交网站发帖称,除非抵扣个税收的数额超过房东缴交的个税,否则不可能会选择申报。

  在此次所得税改革里,财税部门通过房租抵扣,可以部分的统筹租房的统计数据。但是,将来房东降低的税赋谁来负担,如同二手房交易,卖房者拿走的是净收益,其他开发成本都是买房者来负担。

  回应,新闻记者专访了金杜辩护律师事务所合伙人叶永青,对现在的这一现象进行了解释。

  新闻记者:房东租客的个人所得税负担背后,是什么问题和因素?

  叶永青:一场房东和租客的假想对话爆炸了因特网的热点。讨论的焦点在税赋上,连接的是地产行业,而折射出的是中国经济发展的现实生活困难和未来税制进行改革的难以。今时今日,已经没怀疑,税收问题是中国经济的重要问题,而如何面对这样的问题,需要决策者的智慧和定力,诚如大大所说,坚定战略信心是关键性。

  新闻记者:我们仔细来看看这个对话透漏出的信息,需要说明的是,这些信息未必是全面的,如果这样的场景知道是典型的场景,那么会有很多方针的制订受到影响?

  叶永青:信息的第一个方面:房地产租用的消费市场已经处在十分焦灼的状态,一方面是一直存在较大的供不应求现像,而与此对应的是需求方,也就是租客们的偿还能力只不过已经接近极限了。做出这个结论的理由非常非常简单,税赋的降低和提高本质是个经济发展的问题,如果对于租客而言,房租的抵扣无足轻重,其大自然不可能会有对房东信息的要求,只要放弃扣除就行;另一方面,如果房东可以如过往房地产消费市场某些人的论断一样,轻易把价格涨上去来弥补税收的损失,那也不可能会存在这样的讨论了,直接涨价就好,省去无数麻烦。然而,于租客而言,税赋的个人利益仍然必须轻易放弃,同时,即使市场的价格没有因此飙升,理论上可以找到类似的房子,寻找的成本和可能面临同样要求的压力也是一个沉重的负担。于房东而言,涨价无法,重新寻找租客的开发成本在供不应求市场情况下,比起明显提高的税务开发成本还可以承受,这个大概就是市场的经济语义了。这个判断本身和之后租赁行业对消费市场的研究以及实际情形比较接近,尽管租赁消费市场仍然有可能供不应求(因为入市的资源严重不足),但是价格只不过已经无法上涨了,于是税收就成了最后博弈的杠杆。

  信息的第二个方面,个人出租房产的税收管理和现行税法之间不存在差异。这个判断的来由也很简单,如果个人出租房产仅仅只交个人所得税,假设房东和租客适用的综合所得边际关税相同,那么事实上就是一边交税一边扣除的问题,磋商的焦点是双方如何分享(分摊)所得税征管的影响。然而,对话所显示的最重要信息之一就是,房东的税负上升显著大于租客的个人所得税扣除利益,很似乎,房东的税负上涨计算之中不仅仅有所得税,包括了增值税、房产税等多个税种,也不排除是因为房东适用的边际税率似乎大于租客。正是因为,房东的税负成本可能会因为税收信息影响大大上升,价格小涨本身都不能抵消税赋信息获取带来的税赋成本,大涨又似乎不现实生活,才形成了威逼利诱(利诱没看见)要求放弃扣除的谈话。

  信息的第三个方面,中国的长租消费市场建设任重道远,建立合理的法律平衡十分最重要。从租客的无奈到房东的霸道,最最重要的背景是双方谈判地位不一致带来的影响,这既有市场供求的因素,也有体制建设的问题。目前的中国租房消费市场由于长期供不应求,续约以短约为主,房东以各种方式保护自己的利益,要求各种形式的解约权,而解除合同本身往往就成了涨价的最后武器。如何以法律的方式对市场磋商中具备优势地位的一方作出合理的限制是一个需要思考的问题。

  记者:对正在进行的个人所得税进行改革会有什么影响?

  叶永青:对于个人所得税的征管,相信即便是喊出得最大声的房东也清楚,这一天终究可能会来,无论租客是否申报信息,该交的税收总有要交的一天。个人所得的征管,无论从所得税、流转税还是其他税赋的角度,必定会有信息打通,全面征收,严格征管的一天。不存侥幸的立场才是合理有效地的。

  对于未来的的减税收,结构性的特色必将愈发明显,即总体减税收,征管加税收,底层减税收,下层增税收,买卖减税收,所得增税收,这样的趋势在所有发达国家走向富裕的道路之中都出现过,我们只是会走得极其不同(也许极其艰难)。

  对于房地产租用市场和税收方针,若干年前,有不少人拿起开发商可以转嫁税负来说不应该对房地产降低税负,今天,同样有人以此为理由认为对个人出租房产不应给予税赋优惠。而笔者认为,消费市场的归市场,法律归法律,任何一项税收都可以在计划经济条件下成为价格博弈的组成部分,然而政策的制定不能从消费市场中性的假设到达,因为转嫁意味著涨价,而全世界上无法只涨不跌的消费市场。因此,地产租赁消费市场未来的税收政策应该着重于以税赋和法方式鼓励长租,在租客和房东之间形成更为长期和稳定的价格博弈,这才是长效机制的显然。

  本文来自微信公众号:经济发展观察网(ID:eeojjgcw),作者:杜涛、饶贤君,主编:海若镜

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